景区里做长租公寓，好生意还是伪需求？

本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：雷布同

近日，万科泊寓宣布泊寓正式入驻吉林市万科松花湖滑雪场度假区，开启了“雪域”版图。不同于酒店、民宿等住宿领域的“同行”，长租公寓选址向来“保守”，鲜少走出城市，景区更是少之又少。然而，“租”进景区的长租公寓并不是万科一家，经历了深度洗牌和市场沉淀之后，远离市中心的文旅景区会不会成为长租公寓的“新希望田野”？
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万科泊寓，“租”进景区
近日，万科泊寓正式入驻吉林市万科松花湖滑雪场度假区，这也是万科首次把公寓产品“租”进景区。

据空间秘探了解，泊寓松花湖店预计在11月开始对外出租，房间主要户型是一室一厅，面积在55-70平米不等。租金方面，目前雪季（11月-次年3月）整租的租金12000元/季起，单月租金价格不同，滑雪旺季房租会稍高一些，2月房租在5000元/月左右。同时，泊寓松花湖店也可满足全年长租的需求。

此外，基于短租的特性，泊寓松花湖店在家具家电齐全以及配备厨余设备等的硬件，以及提供管家服务的软件服务基础上还准备了床品，租客仅需自备个人用品即可拎包入住。不过，房租并不包含水电费用，泊寓松花湖店以民用水电标准收费。

作为万科旗下首个“租”进景区的泊寓，泊寓松花湖店所在的吉林市万科松花湖度假区是国内少有的大型目的地滑雪度假区，也是距离城市最近的大型滑雪场之一。2014年启幕的松花湖度假区，被视为万科转型的重要作品，是在消费体验类地产领域的全新尝试。

当时，松花湖度假区打破了传统冰雪度假区的业务边界，融合了大量的运动和亲子教育元素。整体规划20平方公里的松花湖度假区，建成的配套设施包括代表亚洲滑雪度假产业顶级运营水平的高端酒店西武王子大饭店、青山酒店、白桦旅社、青山度假公寓、北美风情商业小镇、吉林ONE山顶餐厅以及专为孩子打造的LSR儿童村等。

实际上，泊寓松花湖店的亮相，已经不是泊寓第一次与松花湖度假区合作。此前，2020年万科泊寓港湾计划4中，松花湖度假区就曾参与其中，为泊寓家友推出了49元起的VSKI雪场雪票，让更多租客可以在度假区畅滑。

不过，万科泊寓之外，无论是度假区或是景区，几乎未曾出现过长租公寓的身影。万科泊寓松花湖店的入驻，既开启了品牌的雪域版图，也见证了长租公寓新的商业思维，开始走出市中心。

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景区的’原住民’和’新住客’
尽管万科泊寓是首个“入住”景区的长租公寓，却是景区姗姗来迟的“新住客”。在此之前，同在住宿行业中的度假村、度假酒店、度假公寓早已就位，并成为其中的“原住民”。

——景区，历来是度假村、度假酒店选址的风向标。在部分景区、度假胜地、世界遗产以及城市地标等，各类度假村和度假酒店纷纷跑马圈地，抢占先机。

当下的度假村，不仅仅是进入那些具有靓丽风景的景区/目的地，还通过与属地资源和在地文化的连结，为消费者提供更多元的体验项目，最终打造成独特的度假优势。擅长挖掘小众避世目的地的丽世，就将旗下中国首家度假村广西崇左秘境丽世度假村及别墅“藏匿”于中越边境的隐世田园，拥自然胜景与异域摩登入怀。

常规的景区选址之外，世界遗产也是度假酒店的“偏爱”。空间秘探曾遴选出20家居于世界遗产内的高奢酒店，其中既有栖身于长城脚下的“长城脚下的公社”，也有与曲阜孔庙一墙之隔的曲阜鲁能JW万豪酒店，还有在丽江大研古城偏安一隅的安隅酒店……它们的存在往往能够诠释、融合、提升世界遗产的自然/人文景观哲学。一些国际奢华度假酒店更是偏爱国内一些名不见经传的小众目的地，以获取景区更原始的力量。日本星野集团的大陆首店天台山嘉助酒店、六善的中国首店青城山六善酒店等皆是如此。

——紧跟其后的是酒店式度假公寓。不同于度假酒店对景区的主动选择，度假公寓对景区的依赖程度更高，选址集中在旅游风景区。

酒店式度假公寓，往往建在海边、山区、森林、湖泊等环境优美的自然风景旅游区附近，采用酒店管理模式。根据产权和使用权的不同分配方案，度假公寓又可细分为分时度假、分权度假和产权式酒店公寓。

分时度假指的是通过将公寓使用权分成若干份，以会员制的方式出售给客户。客户购买其中一个时间段使用权后，则可以在该时间段内享受免费住宿的权利。不仅如此，会员还可以通过交换服务系统与其他异地客房使用权进行交换，从而实现低成本到旅游度假。对于温德姆旗下RCI的会员而言，早在2016年，他们就可以在全球超100个国家的6300+度假屋之间进行交换入住。

分权度假指的是，几个投资者联合购买一套度假房，然后约定每个投资者在不同时间段居住。对于投资者来说既可以享受分时度假带来的好处，也可以获得分权产生的利润分红。

产权式酒店公寓的诞生，是为了更好地规避分时度假和分权度假两种模式中出现的信用和产权问题。产权由单一顾客持有，购买者与开发商协定每年使用期限，然后把其余的时间交付给专业机构管理运营，获取一定比例的返租或者利益分红收益。复星旅文旗下的爱必侬，受托管理一些目的地物业，并为期提供运营管理、营销管理等一系列服务。一呆集团也曾和保利地产联合推出一呆网海陵岛保利银滩度假公寓，一度创下半年营收同比增长500%的新纪录。

——相较而言，姗姗来迟的长租公寓。虽然不具备物业投资的属性，但是也免除了产权和使用权可能会产生的纠纷，同时还提供了更居家的长住生活空间，成为了景区住宿的新选择。

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长租公寓，景区新标配？
作为景区初来乍到的“新住客”，长租公寓未来能不能成为规模日渐庞大的“原住民”，甚至与其他配套设施一样成为景区的标配？

从旅游消费市场来看，不无可能。在刚刚过去的十一假期中，据携程数据显示，游客在一地深入探索的时长持续提升，高铁周边游停留时长由去年1.5天提升至近2天，坐上高铁打卡周边城镇，来一场深度游成为游客愈加喜欢的出游方式。

在一地深度探索旅游消费风尚影响下，部分一日游旅客增长了景区/目的地的逗留时长，加上逐步增加的夜游项目，对景区/目的地的住宿需求应运而生。夜宿，就此成了有效延长夜间分消费时间重要方式。据亚洲旅宿大数据研究院数据显示，2021年夜宿游产品的种类较往年同期增加了24%，订单量上升了38%。从整体市场表现来看，景区/目的地的住宿需求日渐“水大”，身处其中的酒店、度假村、度假公寓和长租公寓都有成为“大鱼”的机会。

从酒店品类布局来看，趋势所向。在整体住宿需求水涨船高之际，度假酒店以及度假公寓会实现与消费变动的同频改变。度假酒店不再是国际酒店集团在景区落子的唯一品类，长住型酒店成了又一发力点。

今年8月，冬奥延庆赛区签约酒店北京延庆万豪酒店与北京延庆源宿酒店正式投入使用。不同于以往万豪双品牌的组合模式，这一次万豪选择了长住型酒店品牌，源宿酒店。源宿的落子，意味着国际酒店集团对冰雪景区的中长期住宿需求的肯定。对于想要在景区立足的长租公寓而言，无疑是一针强心剂。

从景区发展需求来看，迭代所需。从万科泊寓松花湖店目前的价格和配套设施来看，公寓主要是用以服务游客，并非承担景区的员工职住功能。不过，作为升级版的员工职住空间，在景区，除了旅宿空间外，长租公寓还有另一种生存方式——职工宿舍。

近年来，大型职住社区开始在越来越多的园区和地方经济开发区出现。实际上，景区也是一个以自然资源或人文景观为生产资料的大型园区。其中也存在不少的职工住宿需求，尤其是一些距离城镇距离较远的自然类景区，更是如此。因此长租公寓在景区存在的理由，并不局限于为旅客提供长期住宿的服务，还能够实现景区员工职住空间的迭代。

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涌进景区？长租公寓的三重顾虑
综上，长租公寓进入景区，既完成了对现有旅宿产品的补充，让旅客的选择更多一重，一地深度游也有了更具性价比的住宿提案；还有望于实现对景区职住空间的升级迭代，让员工的休憩时间舒适性更胜一筹。

不过，无论是手持度假区资源的地产系，或是坐拥景区资源的国家队，进入其中的长租公寓少之又少。即便是几年前长租公寓疯狂跑马圈地之际，进入景区的品牌也屈指可数。据仲量联行统计显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套，这些存量主要分布在一线及1.5线城市中。

长租公寓为什么没有能大规模进入景区，究竟在顾虑什么？

/可遇不可求的选址

必须承认的是，并不是所有的景区都适合长租公寓的生存。一些省市曾明文规定，核心景区禁止建设宾馆、养老院等旅宿产品，长租公寓也不能例外。不仅如此，城市中的长租公寓会选择在流动人口充足的地铁等交通枢纽周边，以吸引更多的人群。对于景区中的长租公寓而言，“地铁”是能够让人长久驻足并体验的景区旅游项目，如滑雪、潜水、徒步等等，能够牵制更多的人群成为租客。

此外，合适的景区中并非所有的物业都是长租公寓的所需。景区中的长租公寓需要兼容度假型和居家功能，因此景致成为了必需条件。既需要满足长住类产品的空间设计要求，还需要顾及提供的景致质量。多重因素综合作用下，首个进入景区的长租公寓是地产系，就不难理解了。

/“淡旺季”的投资焦虑

受限于气候和节假日的影响，我国大部分地区存在明显的旅游淡旺季，长租公寓也会受到影响。景区中的长租公寓可能会在一段时间内处于空置的状态，陷入投资回报的焦虑中。相较而言，委托管理模式下的酒店和度假公寓以及轻资产输出的长租公寓，压力会稍轻一些。但是对于包租模式的长租公寓来说，是一个不小的挑战。

不仅如此，身处景区中的长租公寓由于物业增值空间不如城市，因此投资者想要借助REITS退出难度较高。不过，长租公寓可以放下顾虑，尝试进入一些处于城市中的景区/目的地。乘上景区发展的东风，借助运营，实现长租公寓价值提升，最终让投资人退出，完成投融管退的全链投资周期。

/ 暗藏的内卷式竞争

长租公寓会与景区内的其他旅宿品类，形成内卷式竞争。如前文所述，景区是旅宿产品眼中的“香饽饽”，度假酒店、度假公寓都热衷于参与其中。雅高集团大中华区主席兼首席运营官罗凯睿曾表示，雅高集团的奢华高端综合用途公寓选址于市中心和景区地段，包括28个全球知名销售型品牌寓所和长住型服务式公寓品牌，如莱佛士公寓、费尔蒙公寓、索菲特公寓和SLS公寓等奢华品牌公寓，以及高端市场的Mondrian公寓、铂尔曼公寓等。

客观来看，长租公寓的确存在一定的劣势，有限的空间及服务，如早餐、泳池等细节的缺失。但需要看见的是，长租公寓在性价比方面的独有优势，以及居家功能更完善的产品空间设计。以万科泊寓松花湖店为例，配备了电磁炉和油烟机的房间，是酒店或是长住型酒店都不具备的硬件。

事实上，上述顾虑之外，长租公寓进入景区之前还有不少担忧，如对度假客群引力有限的品牌效应，亦或是旺季如何平衡有限的服务人员与猛增的服务需求等等。不过，尝试跳出城市中心这个“舒适圈”，利用现有的资源优势，与更强劲的旅宿同行在同一片土地上展开竞争，长租公寓或许就能发现“新希望田野”！